15
maj
maj
24
paź
Zakup lokalu użytkowego to najczęściej transakcja wynikająca z planów inwestycyjnych firmy. Cele zakupu różnią się od aktualnych potrzeb: powiększenie biura, dodatkowy lokal pod kolejną działalność lub nabycie aktywów generujących przychody z najmu.
Istnieje jednak możliwość zakupu lokalu użytkowego przez osobę fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej. Oferta banków jest w tym wypadku ograniczona, a wymagania odnośnie kredytowanego lokalu są ściśle określone i bardziej restrykcyjne niż przy nieruchomościach mieszkalnych.
Na co zwrócić uwagę?
Podstawowym parametrem, który kupujący musi wziąć pod uwagę jest rodzaj i przeznaczenie lokalu. Ponieważ osoba fizyczna kupując lokal użytkowy planuje uzyskiwać z niego dodatkowy dochód lokal powinien być przeznaczony do celów związanych ze świadczeniem usług generujących przychody. Do najbardziej popularnych należą lokale o przeznaczeniu:
- Handlowym – witryny na sklepy, powierzchnie sklepowe
- Usługowym – witryny pod zakłady usługowe (np. salon fryzjerski, zakład dentystyczny itp.)
- Biurowym – witryny na biura w budynkach usługowych, lokale samodzielne biurowe
Ważnym parametrem jest również lokalizacja lokalu użytkowego. Analitycy bankowi biorą pod uwagę wiele czynników związanych z położeniem nieruchomości pod kątem lokalnego popytu zgodnego z przeznaczeniem lokalu. Również sam inwestor powinien ocenić czy kupowany lokal jest w stanie osiągnąć zadowalającą rentowność przekraczającą koszty kredytu. Lokalizacja wpływa również w bezpośredni sposób na warunki finansowe kredytu pod kątem wkładu własnego potrzebnego do zaangażowania oraz oprocentowania kredytu. Jeżeli lokal znajduje się w dużym mieście (najlepiej wojewódzkim) inwestor będzie musiała wnieść 10-20% wartości inwestycji. Im mniejsze i mniej atrakcyjne miasto tym zwiększa się ryzyko inwestycyjne. W takiej sytuacji bank może żądać podniesienia wysokości wkładu własnego do 30-40% oraz podnieść marżę.
Aby wstępnie ocenić rentowność inwestycji w lokal użytkowy, który przyniesie inwestorowi przychody z tytułu najmu można przeprowadzić prostą kalkulacje wskaźnika ROI (Return on Investment):
Należy pamiętać, żeby prognozowany dochód z najmu był już pomniejszony o ratę kredytu oraz koszty utrzymania lokalu i podatek. Do bardziej dokładnych szacunków można użyć również wskaźnika NPV (Net Present Value) jednak jest to temat na oddzielny artykuł.
Kredyt na zakup lokalu użytkowego przez osobę fizyczną:
Aktualnie kredyty hipoteczne dla osób fizycznych opierają się na oprocentowaniu stałym złożonym ze zmiennej stawki WIBOR (3M) oraz stałej marży banku w granicach 1,9-4,6%.Przy stawce WIBOR na poziomie 1,8% łączne oprocentowanie (koszt stały kredytu) wyniesie ok. 4-7%. Biznes plan związany z inwestycją w lokal użytkowy powinien w takim wypadku zakładać rentowność wyższą od kosztów stałych kredytu. Pod takim kątem banki będą analizowały potencjał danego lokalu w zakładanej lokalizacji. W przypadku finansowania zakupu lokalu użytkowego przez osobę fizyczną banki nie wezmą pod uwagę przyszłych dochodów z najmu przy badaniu zdolności kredytowej nabywcy.
Ważną kwestią jest również konieczność pisemnej deklaracji, że kupujący nie będzie prowadził w nim własnej działalności nawet jeżeli na moment zakupu nie ma zarejestrowanej firmy.
Dopuszczalny okres kredytowania wynosi max. 25-35 lat (w zależności od wieku kupującego).
W ostatnim czasie popularną formą inwestycji na rynku nieruchomości są apartamenty hotelowe, które inwestor nabywa wraz z umową o zarządzanie najmem. Dzięki temu uzyskuje ustalony wcześniej przychód całkowicie bezobsługowo. Ogólna klasyfikacja opisuje takie nieruchomości jako niemieszkalne lokale użytkowe. W ofertach deweloperów możemy spotkać zróżnicowane nazewnictwo np. lokal o charakterze uzdrowiskowym czy apartamentowym jednak to tylko radosna twórczość deweloperów – prawo nie stanowi dodatkowej definicji. Takie nieruchomości ze względu na charakter rynku oraz duże ryzyko inwestycyjne są niechętnie kredytowane przez banki. Jedynie Alior Bank daje możliwość złożenia wniosku o kredyt na zakup takiego lokalu jednak indywidualna ocena każdego przypadku nie daje pewności uzyskania decyzji pozytywnej.
Korzystając z wieloletniego doświadczenia na rynku nieruchomości pomagamy klientom ocenić opłacalność inwestycji w lokale użytkowego, przygotować odpowiednie dokumenty oraz sporządzić biznesplan. Zajmujemy się również przeprowadzeniem procesu kredytowego w dostępnych dla danego przypadku bankach analizując każdą inwestycje indywidualnie.
