Wycena nieruchomości na potrzeby kredytu

Zaciągając kredyt na zakup mieszkania lub domu, klienci banków spotykają się z koniecznością dokonania wyceny nabywanej nieruchomości. W tym artykule znajdziesz odpowiedzi na pytania, jak się ona odbywa, jaki jest jej koszt i czym jest operat szacunkowy.

Wycena nieruchomości polega na określeniu jej aktualnej wartości rynkowej. Służy to kilku celom. Kredyt hipoteczny charakteryzuje się tym, iż jego zabezpieczeniem jest hipoteka, czyli warunkowe prawo rzeczowe do nieruchomości. Udzielając kredytu, bank, oprócz określenia zdolności kredytowej wnioskodawcy musi określić, czy wartość nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie na wypadek niespełnienia warunków umowy pokryje całą kwotę wnioskowanego kredytu. W sytuacji, kiedy kredytobiorca po zawarciu umowy przestałby spełniać zapisy umowy i np. nie spłacałby rat, bank ma prawo skorzystać z ustanowionej hipoteki i zgodnie z określonymi procedurami zająć nieruchomość, a następnie ją sprzedać, przeznaczając uzyskaną cenę na zaspokojenie swojej wierzytelności. Aby takie zabezpieczenie miało sens, bank musi mieć pewność, iż wartość nieruchomości na to pozwoli.

Ponadto, bank przy udzielaniu kredytów zabezpieczonych określa wskaźnik LTV. Oznacza on relację kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia. Im jest on niższy, tym bank ma większe bezpieczeństwo. Banki wolą udzielać LTV na poziomie niższym niż wymagane przez regulacje 90%, ponieważ w ostatecznej sytuacji, jaką jest konieczność sprzedaży nieruchomości mogą znacznie obniżyć cenę w relacji do ceny rynkowej i szybko znaleźć nabywcę. Wycena nieruchomości pomaga zatem w określeniu ryzyka, jakie bank przyjmie udzielając kredytu.

Podstawą prawną dla dokonania wyceny jest szereg ustaw: o gospodarce nieruchomościami, o księgach wieczystych i hipotece, prawo bankowe, kodeks cywilny, a także rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawcy majątkowi mają także swoje standardy wykonywania operatów, a banki udzielające finansowania swoje wewnętrzne regulacje.

Banki akceptują dwa rodzaje wycen: wycenę wewnętrzną oraz operat szacunkowy. Wycena wewnętrzna dokonywana jest przez pracownika banku lub współpracującą z nim firmę zewnętrzną i przebiega według określonych przez bank procedur. Inspektor przyjeżdża na miejsce inwestycji, przeprowadza dokumentację zdjęciową oraz notuje najistotniejsze elementy dotyczące otoczenia, sąsiedztwa, stanu technicznego i poziomu wykończenia mieszkania. Powyższa inspekcja, wraz z analizą stanu prawnego przeprowadzonego w oparciu w głównej mierze o stan księgi wieczystej oraz porównanie cen transakcyjnych analogicznych mieszkań w okolicy pozwala bankowi na określenie bieżącej wartości rynkowej.

Koszt wyceny dokonywanej przez banki wynosi kilkaset zł i zależy od banku i rodzaju nieruchomości. Koszt ten ponosi klient. Zazwyczaj trzeba go ponieść na etapie przeprowadzania analizy nieruchomości, zatem już w momencie wnioskowania o kredyt. Często się zdarza, iż klient z przezorności składa wniosek do kilku banków jednocześnie, aby wybrać najkorzystniejszą ofertę. To dobra praktyka, jednak oznacza konieczność wielokrotnego poniesienia kosztu wyceny dla każdego banku. Zdarzają się banki, które przeprowadzają wycenę, ale obciążają kosztem klienta dopiero w momencie, w którym ten zdecyduje się na podpisanie umowy kredytowej, a w sytuacji rezygnacji klienta z dalszego procesowania koszt wyceny biorą na siebie. W większości jednak banki każą płacić za przeprowadzenie wyceny przed jej wykonaniem. Co zatem można zrobić, aby uniknąć duplikowania opłat?

Większość banków akceptuje operaty szacunkowe sporządzone przez zewnętrznego rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie klienta. Wówczas kserokopię operatu dołącza się do każdego wniosku kredytowego, a po podpisaniu umowy dostarcza do banku oryginał. Pomimo, iż każdy rzeczoznawca majątkowy posiada odpowiednie uprawnienia państwowe, zdarza się, iż banki akceptują operaty jedynie wybranych, zaakceptowanych przez siebie rzeczoznawców. Co więcej, niektóre banki w ogóle nie akceptują zewnętrznych operatów. Dobierając ofertę banków należy mieć to na uwadze i minimalizować koszty wyceny.

Sam operat jest kilkudziesięcio stronnicowym dokumentem zawierającym informacje na temat stanu prawnego i technicznego nieruchomości oraz zawiera analizę grupy porównawczej transakcji dokonanych w określonym czasie w okolicy wycenianej nieruchomości. Pozwala to ustalić średnią cenę metra kwadratowego dla analogicznych mieszkań. To, co w szczególny sposób odróżnia operat szacunkowy od wyceny bankowej, to fakt, iż rzeczoznawca może ustalić współczynnik korygujący zmniejszający lub zwiększający średnią cenę metra kwadratowego wynikającą z analizy analogicznych nieruchomości. Dokonuje się tego na podstawie cech takich, jak lokalizacja, standard lokalu, wielkość, czy rodzaj i charakter zabudowy. Na podstawie oceny punktowej ustalany jest współczynnik korygujący, który ma wpływ na wartość rynkową wycenianego mieszkania lub domu.

Czasami się zdarza, iż przy procesowaniu wniosku kredytowego, do którego był dołączony operat szacunkowy wykonany przez zewnętrznego rzeczoznawcę, analityk bankowy obniży wycenę nieruchomości. Wiąże się to z wspomnianą uznaniowością rzeczoznawcy przy sporządzaniu operatu. Jeżeli analityk w banku stwierdzi, że cena nieruchomości zbytnio odbiega od średniej wartości rynkowej, to bank przyjmie wartość ustaloną przez siebie. Wówczas nie jest zlecana dodatkowa wycena – bank nadal opiera się na operacie – ale weryfikuję wartość wyceny w bazach danych o analogicznych transakcjach. Te są dostępne zarówno dla banków, jak i dla rzeczoznawców, a dane w nich pochodzą z informacji zawartych w aktach notarialnych dotyczących transakcji nieruchomościami.

W POLASSETS dobieramy oferty bankowe dla każdego klienta indywidualnie. Zwracamy szczególną uwagę na wycenę nieruchomości i współpracujemy z rzeczoznawcami, którzy są akceptowani przez banki.