Kredytowanie nieruchomości inwestycyjnych

Zajmujesz się flipami nieruchomości? A może budujesz portfel mieszkań celem uzyskiwania przychodów z najmu? W każdym przypadku potrzebujesz kapitału. W tym artykule nasi eksperci wyjaśniają jak banki oraz fundusze pożyczkowe podchodzą do finansowania tego typu działalności.

Niskie oprocentowanie lokat bankowych oraz zawirowania na rynku funduszy inwestycyjnych coraz częściej kierują uwagę osób chcących ulokować kapitał w stronę nieruchomości. Podstawowym i najpopularniejszym sposobem na inwestowanie na tym rynku jest zakup lokalu mieszkalnego na wynajem.  Dzięki temu inwestor nabywa możliwość uzyskiwania stałych przepływów pieniężnych oraz dodatkowo może skorzystać na zmianie wartości mieszkania w momencie sprzedaży w przyszłości. Zakup i wynajęcie jednego lokalu może stanowić dobry dodatek do pensji oraz częściowe zabezpieczenie na emeryturę. Nabycie niewielkiej nieruchomości za gotówkę jest w zasięgu możliwości coraz większej ilości osób. Jeżeli inwestor chciałby stworzyć z wynajmu podstawowe źródło swojego dochodu, nabywając większą ilość mieszkań, powinien zorganizować kapitał na ich zakup.

Podstawową kwestią z tym związaną jest źródło finansowania. W idealnej sytuacji znajdują się osoby operujące gotówką pozwalającą na nabycie portfela mieszkań. Jeżeli jednak inwestycja będzie finansowana poprzez kredyt hipoteczny, przed przystąpieniem do działań należy zrozumieć podejście banków do finansowania mieszkań na wynajem.

Podstawą definicji kredytu hipotecznego jest jego cel. Pod tym pojęciem kryją się de facto kredyty mieszkaniowe. Regulaminy bankowe wskazują, że kredyt mieszkaniowy służy zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych. Jeżeli inwestor kupuje swoje pierwsze mieszkanie na wynajem, istnieje duże prawdopodobieństwo, że transakcja zostanie przez bank zaakceptowana. Inaczej sytuacja będzie się przedstawiała w przypadku, kiedy inwestor planuje zakup którejś z kolei nieruchomości.

Istnieją banki, które zaznaczają, iż umożliwiają zakup maksymalnie trzech lub czterech nieruchomości mieszkalnych na kredyt. Jest to przejrzyste podejście, które pozwala łatwo zaplanować kolejne zakupy. W większości banków decyzja o przyznaniu kredytu jest jednak uznaniowa i nie wynika wprost z regulaminów, ale od decyzji zespołu analityków, którzy na podstawie przedstawionych dokumentów i sytuacji klienta opisanej we wniosku wydają decyzję pozytywną lub negatywną. Nie jest wówczas określone, jaką maksymalną ilość mieszkań może posiadać klient indywidualny. Jeżeli wnioskodawca posiada np. trójkę dzieci może to stanowić podstawę do spełnienia celu mieszkaniowego. Uzasadnione jest wówczas, że inwestor nabywa trzy kolejne mieszkania z myślą o późniejszym przekazaniu ich potomstwu. W międzyczasie, aby nie ponosić strat związanych z ich posiadaniem będzie bilansował koszty przychodami z najmu. Podobnie, jeżeli klient deklaruje różne miejscowości zamieszkania, zameldowania i korespondencji. Może mieć swoje interesy życiowe w kilku miastach i potrzeby mieszkaniowe z tym związane. Analitycy bankowi znają jednak realia rynku i praktyki na nim panujące, i jeżeli zauważą, iż celem klienta jest prowadzenie działalności inwestycyjnej mogą nie wyrazić zgody na finansowanie jej za pomocą kredytu, którego celem jest finansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Oceniając potencjał danej inwestycji należy określić wysokość czynszu, jaki można uzyskać w danej lokalizacji oraz obliczyć rentowność z uwzględnieniem kosztów kredytowania. Obecnie na rynku kredytów hipotecznych przeciętna marża przy wkładzie własnym w wysokości 20% od wartości inwestycji (traktowanej jako cena lokalu + wartość remontu) wynosi ok. 1,8%. W połączeniu z aktualną stawką  referencyjną WIBOR 3M w wysokości 1,8%, łączne oprocentowanie kredytu wyniesie średnio 3,6% . Dla przykładu, dla mieszkania trzy pokojowego we Wrocławiu o wartości 400 000 zł,  rata kredytu w kwocie 320 000 zł (80% wartości) na 30 lat wyniesie ok. 1460 zł.

Jeżeli inwestor nie ma możliwości uzyskania kredytu mieszkaniowego na zakup kolejnej nieruchomości, do jego dyspozycji pozostają alternatywne rozwiązania finansowe. Jeżeli kredyt ma stanowić jedynie cześć środków na zakup, a osoba zainteresowana nabyciem posiada dodatkowe nieruchomości, to najprostszym i najtańszym rozwiązaniem będzie w takim przypadku pożyczka hipoteczna – czyli pożyczka zabezpieczona na hipotece ale bez określonego celu. Cechuje ją wyższe oprocentowanie od kredytu mieszkaniowego. Średnia marża banku wynosi aktualnie ok. 3,5%. Dla przykładu opisanego wcześniej rata przy tej samej kwocie 320 000 zł wyniosłaby ok. 1780 zł czyli ponad 300 zł więcej niż przy kredycie celowym. Należy pamiętać, że pożyczka hipoteczna może być udzielona na kwotę nie większą niż 70-80% wartość nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie. Niewątpliwym plusem pożyczki jest natomiast fakt, że nie wymaga ona określenia dokładnego celu zakupu, co oznacza, że bank w żaden sposób nie rozlicza pożyczkobiorcy z przeznaczenia środków. Dzięki temu można uniknąć wielu nieporozumień i komplikacji, a co ważniejsze – raz pożyczonymi pieniędzmi można obrócić wielokrotnie, nabywając kilka nieruchomości.

Należy jednak zauważyć, iż zarówno kredyt hipoteczny, jak i pożyczka hipoteczna są udzielane osobom fizycznym i na cele niezwiązane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Nawet, jeżeli inwestor zadeklaruje we wniosku iż nie przeznaczy pożyczonych pieniędzy na cele związane ze swoją działalnością, a analityk uzna, iż taki jest jego zamiar – wniosek może otrzymać decyzję negatywną. Oczywiście każde poświadczenie nieprawny na dokumentach bankowych stanowi przestępstwo i może zostać potraktowane, jako próba wyłudzenia kredytu.

Kolejną metodą finansowania działalności opartej o nieruchomości są kredyty i pożyczki firmowe, które do dyspozycji inwestora pojawiają się w momencie kiedy dokonuje on zakupów na prowadzoną przez siebie działalność gospodarczą (indywidualnie bądź poprzez spółkę). Już po 12 miesiącach od rozpoczęcia działalności banki udostępniają swoim klientom pożyczki firmowe lub limity w rachunku bieżącym w wysokości pozwalającej rozwinąć biznes nieruchomościowy. Oczywiście podstawą do udzielenia kredytu firmowego jest oszacowanie zdolności kredytowej bazującej na kondycji przedsiębiorstwa i jej perspektywach rozwoju. Zdolność może być obliczana także na podstawie prognoz przyszłych przychodów – w takich przypadkach może być wymagane dostarczenie biznesplanu. W wielu bankach dostępne jest zabezpieczenie w postaci gwarancji COSME lub de minimis – pozwala to na uniknięcie konieczności zabezpieczenia na hipotece. Należy jednak zwrócić uwagę, iż istnieją banki, które wykluczają z kredytowania działalność gospodarczą, której główną aktywnością jest obrót nieruchomościami dochodowymi.

Przedsiębiorcy zajmując się działalnością związaną z obrotem nieruchomościami na rachunek własny, czy mikro deweloperzy mogą jednak liczyć na fundusze pożyczkowe, które specjalizują się w finansowaniu takich podmiotów. Analiza zdolności jest wówczas o wiele bardziej uproszczona w porównaniu z analizą bankową. Fundusze zabezpieczają się na hipotece większej ilości kategorii nieruchomości (nawet na drugim miejscu hipotecznym) oraz rozumieją specyfikę tego biznesu. Każdy medal ma jednak dwie trony. W zamian za dużą elastyczność i szybkość procesowania, fundusze udzielają finansowania na maksymalnie połowę wartości inwestycji. Drugą połowę należy sfinansować ze środków własnych lub innych źródeł. Maksymalny okres finansowania to 18 miesięcy, a oprocentowanie i prowizja oczywiście odwzorowują ryzyko, jakie ponosi fundusz pożyczkowy.

Jako POLASSETS pomagamy klientom znaleźć źródła finansowania. Aby zwiększyć szansę na pozyskanie środków na inwestycje dokładnie analizujemy sytuację naszych klientów pomagając ustalić zdolność kredytową oraz określić listę banków i instytucji, w których jest największa szansa na uzyskanie kapitału na optymalnych warunkach. Prowadzimy klientów przez cały proces kredytowy.