Zdolność kredytowa przy kredycie hipotecznym. Kalkulator zdolności kredytowej

Jednym z pierwszych pytań jakie zadają sobie przyszli kredytobiorcy jest to, jak dużą kwotę banki będą skłonne im pożyczyć. Jeżeli ty także je sobie zadajesz – jesteś w dobrym miejscu. Nasz kalkulator zdolności kredytowej wskaże ci jakiego rzędu kwot możesz oczekiwać, a nasze porady pomogą ci poprawić ten wynik. Kalkulator jest darmowy i dostępnych dla wszystkich.

Z tego wpisu dowiesz się:
• Czym jest zdolność kredytowa?
• Co wpływa na zdolność kredytową?
• Jak policzyć swoją zdolność kredytową?
• Jak szybko poprawić swoją zdolność kredytową?
• Jak zdolność kredytowa w banku ma się do rzeczywistości?

Czym jest zdolność kredytowa?

Zdolność kredytowa to zdolność do spłaty pożyczonego kapitału wraz z odsetkami w ustalonym terminie. Przed udzieleniem kredytu, bank szacuje jak prawdopodobne jest to, że kredytobiorca spłaci swój kredyt zgodnie z umową. Następnie, na podstawie tych szacunków bank określa maksymalną kwotę jaką będzie skłonny pożyczyć. To właśnie ta kwota wyznacza zdolność kredytową. Ponieważ każdy bank liczy zdolność inaczej, jej wysokość może się znacznie różnić między kredytodawcami (nierzadko nawet o setki tysięcy złotych!). Co o tym decyduje?

Co wpływa na zdolność kredytową?

Choć dokładne metody kalkulacji zdolności kredytowej nie są publicznie dostępne (algorytmy kalkulujące zdolność stanowią wewnętrzne narzędzia banków, które mają dawać im przewagę nad konkurencją, więc banki się nimi nie dzielą), to wiemy jakie czynniki są najczęściej brane pod uwagę przy ocenie wiarygodności kredytobiorcy. Można je podzielić na 4 główne kategorie:

Dochody

Banki interesuje dochód netto. Oprócz jego wysokości, liczy się także regularność, udokumentowanie wpływem na konto oraz okres uzyskiwania.Banki zazwyczaj biorą średnią z ostatnich 3, 6 a czasem nawet 12 miesięcy. Choć to prawda, że umowa o pracę na czas nieokreślony to ulubiona forma zatrudnienia przez banki, osoby na umowie zlecenie/o dzieło czy prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą jak najbardziej mogą liczyć na kredyt hipoteczny.  Podejście banków co do każdej z wymienionych form zatrudnienia opiszemy w osobnym artykule.  

Miesięczne koszty utrzymania

Kwoty przeznaczane na pokrycie kosztów gospodarstwa domowego w skali miesiąca. Banki zazwyczaj opierają się na deklaracjach kredytobiorców. Stosują jednak pewne minima, zależne od minimów socjalnych, ilości osób na utrzymaniu czy miejsca zamieszkania. Nawet jeśli podana kwota będzie niższa – bank wyrówna ją do swojego minimalnego poziomu.

Zobowiązania

Kredyty, pożyczki, poręczenia, karty kredytowe, limity w rachunkach, alimenty, leasingi a nawet zakupy na raty 0% będą obniżać zdolność kredytową. Wszystkie one zmniejszają dostępny dochód a zatem i zdolność. Warto wiedzieć, że banki nie zwracają uwagi na długość zobowiązania a jedynie na jego wysokość. Dlatego przed wybraniem się do banku warto pozbyć się zobowiązań, które planowo mieliśmy spłacić w ciągu kilku najbliższych miesięcy.

Poza aktualnymi długami, liczą się także te już spłacone. Wpływają one na naszą wiarygodność w oczach banku, który korzystając z raportu BIK, dowie się jak wygląda nasza historia kredytowa. Jeśli w przeszłości zdarzało nam się zalegać ze spłatą swoich zobowiązań (szczególnie powyżej 30 dni) może to znacznie obniżyć zdolność kredytową, lub nawet przekreślić szanse na kredyt. W takich sytuacjach należy udać się do eksperta kredytowego, który może pomóc w poprawie naszej historii kredytowej.

Czynniki niefinansowe

Wszystkie inne czynniki, które bank bierze pod uwagę, a które nie są stricte związane z finansami kredytobiorcy:

CZYNNIK	WPŁYW
Okres kredytowania	Jego wydłużenie może (ale nie musi) wpłynąć na naszą zdolność. Jest tak, ponieważ zgodnie z Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego banki zobowiązane są liczyć zdolność kredytową dla okresu kredytowania nie dłuższego niż 25 lat. Oznacza to, że wydłużenie okresu z 20 do 25 lat zwiększy naszą zdolność ale wydłużenie go dalej, ponad 25 lat, już nie. Ta zależność jest odzwierciedlona w naszym kalkulatorze.
Rodzaj rat	Do wyboru mamy raty równe lub malejące. Raty równe są niższe, dlatego decydując się na nie możemy liczyć na większą zdolność. Należy jednak pamiętać, że raty równe wiążą się z wyższym kosztem całkowitym kredytu niż w przypadku rat malejących (jeśli nie będziemy go nadpłacać).
Rodzaj oprocentowania	Zgodnie z Rekomendacją S, bank może zastosować niższy bufor (nadwyżkę dochodu) przy ocenie zdolności kredytowej, jeśli kredyt ma oprocentowanie okresowo stałe. Z drugiej jednak strony, oprocentowanie stałe jest zazwyczaj (nie zawsze) wyższe od oprocentowania zmiennego. Ostatecznie wpływ oprocentowania będzie wypadkową tych dwóch sił.
Wysokość wkładu własnego	W kontekście wkładu własnego kluczowy jest próg 20% LTV (loan-to-value), czyli kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Niższy wkład własny oznacza wyższe oprocentowanie co przekłada się na wyższą ratę a zatem mniejszą zdolność. Zwiększanie wkładu powyżej 20% LTV obniży kwotę potrzebnego kredytu ale nie ma znaczącego wpływu z perspektywy zdolności kredytowej.
Ilość kredytobiorców	Dodatkowy kredytobiorca dokłada się do sumarycznego dochodu oraz daje bankowi większą pewność spłaty kredytu co przekłada się na większą zdolność.
Wiek kredytobiorcy/ów	Większość banków uwzględnia w swoich obliczeniach fakt przejścia kredytobiorcy na emeryturę w czasie spłaty kredytu. Zazwyczaj wiąże się to ze spadkiem dochodu a zatem i zdolności.
Ilość osób na utrzymaniu	Osoby na utrzymaniu wiążą się z wydatkami, a zatem zmniejszają zdolność. Warto jednak zaznaczyć, że niektóre banki liczą świadczenie 800+ do dochodu, co właściwie niweluje się z kosztami związanymi z posiadaniem dzieci w kalkulacji zdolności kredytowej.

Kalkulator zdolności kredytowej

Wiesz już od czego zależy zdolność kredytowa, pora więc przejść do jej kalkulacji. Nasz kalkulator jest w pełni darmowy i nie wymaga logowania ani podawania żadnych danych osobowych czy kontaktowych. Jedyne co musisz w nim podać to:

• Wiek – podaj wiek najstarszego kredytobiorcy jeśli jest ich wielu.
• Sumę miesięcznych dochodów netto – jeśli różnią się one znacząco między miesiącami, podaj średnią np. z 3 lub 6 ostatnich miesięcy.
• Liczba osób w gospodarstwie domowym – podaj tylko osoby, które są na twoim utrzymaniu.
• Suma obecnych rat kredytów – dla wszystkich kredytobiorców łącznie.
• Suma limitów na karcie i koncie – ponownie, razem dla wszystkich wnioskujących o kredyt.
• Na ile lat chcesz wziąć kredyt – polecam przetestować różne warianty. Pamiętaj jednak, że wydłużenie okresu kredytowania wiąże się ze wzrostem całkowitego kosztu kredytu. Nie zapomnij też o tym, że wydłużenie okresu ponad 25 lat nie zmieni twojej zdolności.

Kliknij przycisk by otworzyć kalkulator w nowym oknie:

W tym miejscu muszę zaznaczyć, że wartość wynikająca z naszego kalkulatora jest wartością orientacyjną i nie może być traktowana jako gwarancja uzyskania kredytu hipotecznego. Zdolność kredytowa wynika z wielu czynników i może różnić się między bankami dla tego samego kredytobiorcy.

Nasz kalkulator da ci rozeznanie, jakiego rzędu kwoty możesz się spodziewać. Jeżeli chciałbyś otrzymać bardziej precyzyjny wynik, skontaktuj się z nami a my z chęcią przeprowadzimy dla ciebie dokładne kalkulacje z użyciem wewnętrznych systemów bankowych. Zgodnie z ustawą, nasze usługi są bezpłatne dla klientów a nasze wynagrodzenie pokrywa bank – kredytodawca.

Jak szybko poprawić swoją zdolność kredytową?

Jeśli zdolność kredytowa wychodzi za niska, to jeszcze nic straconego. Istnieje wiele sposobów jej podniesienia. Zwiększenie swoich dochodów czy spłacenie kredytów to oczywiste i dobre rady w kontekście poprawy zdolności kredytowej. Obie mają jednak zasadniczą wadę – wymagają czasu. Czasu, którego często nie ma, gdy termin z umowy przedwstępnej już zbliża się wielkimi krokami. Co można zrobić w takiej sytuacji? Jest kilka kroków, które można podjąć by podnieść swoją zdolność w krótkim terminie. Oto najważniejsze z nich:

• Jeżeli korzystasz z kart kredytowych / limitów w rachunku bankowym – obniż je do minimum (jednak nie likwiduj ich całkowicie – otrzymanie potwierdzenia ich likwidacji trwa minimum miesiąc)
• Zaciągnij kredyt razem ze współkredytobiorcą. Po roku lub dwóch, kiedy twoja zdolność ulegnie poprawie, możliwe będzie wyłączenie współkredytobiorcy.
• Wydłuż okres kredytowania do 25 lat, jeśli jest krótszy.
• Zdecyduj się na raty równe – niższe w porównaniu do rat malejących.
• Skonsoliduj swoje zobowiązania zmniejszając ich łączny miesięczny koszt.
• Podnieś swój wkład własny.
• Skonsultuj się z ekspertem kredytowym, który będzie w stanie polecić więcej rozwiązań w twojej indywidualnej sytuacji

Pamiętaj! Wydłużanie okresu kredytowania, wybór rat równych oraz konsolidacja, są wyborami, które mogą prowadzić do wzrostu całkowitego kosztu kredytu. Przy decydowaniu się na te kroki, rozważ czy na pewno warto to robić.

Zdolność kredytowa a zdolność rzeczywista

Na koniec i zupełnie obok kalkulacji bankowych, zastanów się czy rata, którą proponuje ci bank na pewno będzie dla Ciebie odpowiednia. Kredyt hipoteczny będzie dla twojego budżetu obciążeniem na następnych kilkanaście lat. Musisz upewnić się, że nie obniży on jakości twojego życia do nieakceptowalnego poziomu.

Wielu ekspertów za próg stawia tutaj okolice 30% twoich dochodów netto, jako maksymalnego dopuszczalnego poziomu raty. Jeżeli chcesz przetestować życie z kredytem „na sucho”, przez miesiąc lub dwa odłóż równowartość proponowanej ci raty na konto oszczędnościowe zaraz po otrzymaniu wynagrodzenia i spróbuj funkcjonować tak jak gdyby tych pieniędzy nie było. Zobacz jak się z tym czujesz. Jeśli budżet tego nie wytrzyma – właśnie uratowałeś/aś się przed podjęciem bardzo złej decyzji finansowej. Jeśli dajesz radę bez żadnego problemu – to świetnie, test zdany a kolejne środki na wkład własny masz już na koncie! 

Podsumowanie

Zdolność kredytowa to kluczowy element w procesie ubiegania się o kredyt hipoteczny – dlatego warto się nią zainteresować już na kilka miesięcy przed planowanym zaciągnięciem kredytu hipotecznego. Po lekturze tego artykułu, wiesz już jakiej zdolności możesz się spodziewać na ten moment a także na co należy zwrócić uwagę, by poprawić swój wynik. 

Jeśli chcesz uzyskać dokładną analizę dopasowaną do Twojej sytuacji i porównać oferty różnych banków, skontaktuj się z nami – pomożemy Ci znaleźć najlepsze rozwiązanie.