Zakup nieruchomości na kredyt hipoteczny na rynku pierwotnym – cały proces krok po kroku

Zakup swojej pierwszej nieruchomości to wspaniała i ważna chwila w życiu. Posiadanie własnych czterech ścian potrafi dać duże poczucie bezpieczeństwa, a w wielu przypadkach jest również świetną decyzją finansową. Nabycie mieszkania to jednak też złożony proces, dlatego często budzi wiele obaw. Dziś rozbijemy go na czynniki pierwsze i opiszemy krok po kroku, by nieco te obawy zredukować.

Z tego wpisu dowiesz się:
• Jak przebiega proces zakupu nieruchomości na kredyt hipoteczny na rynku pierwotnym?
• Jakie są wady i zalety kupowania mieszkania od dewelopera?
• Jak przygotować się do zakupu mieszkania na kredyt?
• Czym jest umowa deweloperska a czym umowa rezerwacyjna?
• Ile trwa cały proces zakupu nieruchomości?

Ten wpis jest pierwszym wpisem z serii ‘Krok po kroku’, w której staramy się w przedstawić cały proces zakupu nieruchomości razem z procesem kredytowym. W poniższych akapitach punkt po punkcie przedstawiamy, co dzieje się po podjęciu decyzji o zakupie nieruchomości. Informujemy też, na jakich etapach pośrednicy kredytowi są w stanie Ci pomóc.

Część pierwsza serii poświęcona jest zakupie nieruchomości na rynku pierwotnym (czyli od dewelopera). w części drugiej omówimy rynek wtórny, a część trzecia została poświęcona budowie domu.

Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym – zalety i wady

Zakup nowej nieruchomości wiąże się z szeregiem istotnych korzyści dla przyszłego właściciela. Istnieją też pewne kwestie, z którymi trzeba się liczyć decydując się na zakup od dewelopera. Najważniejsze wady i zalety zakupów na rynku pierwotnym zgromadziliśmy w tabeli poniżej:

Zakup nieruchomości z rynku pierwotnego
Zalety	Wady
+ Nieruchomość oraz budynek są nowe co zmniejsza ryzyko wystąpienia usterek oraz eliminuje konieczność przeprowadzenia remontów w najbliższych latach.	– Mieszkania od dewelopera kupowane są najczęściej jeszcze w trakcie trwania budowy. Nabywca często musi na nie poczekać kilka miesięcy lub nawet lat. Możliwe są też opóźnienia inwestycji.
+ Deweloper udziela rękojmi a często także gwarancji, co stanowi dodatkowe zabezpieczenie transakcji.	– Jeśli mieszkanie jest jeszcze w budowie, nie można go obejrzeć. To utrudnia dokonanie przemyślanego wyboru, ponieważ trzeba opierać się na samych wizualizacjach, które mogą różnić się od rzeczywistości.
+ Nowe nieruchomości są zazwyczaj efektywniejsze energetycznie, co oznacza niższe rachunki za ogrzewanie.	– Zakup podczas budowy oznacza także wypłatę kredytu w transzach i związaną z tym karencję w spłacie kapitału (do końca budowy kredytobiorca płaci jedynie odsetki od uruchomionej części kredytu). Karencja zwiększa całkowity koszt kredytu.
+ Nieruchomość można dostosować/ wykończyć pod swoje potrzeby.	– Nieruchomość trzeba wykończyć, co wiąże się z dodatkowymi kosztami.
+ Nabywca staje się pierwszym właścicielem, nie występuje więc ryzyko wad prawnych nieruchomości (jak np. nieznane zameldowania, umowa dożywocia)	– Lokalizacja. Nowe nieruchomości budowane są często na obrzeżach miast, co może oznaczać gorszą infrastrukturę otoczenia i utrudniony dojazd.

Zakup nieruchomości na kredyt na rynku pierwotnym – krok po kroku

Wiedząc z czym należy się liczyć nabywając własny kąt od dewelopera, możemy przejść do samego procesu. Na początku spójrzmy na niego z lotu ptaka – w tym celu przedstawiamy wszystkie najważniejsze etapy (widoczne ponad osią) i kamienie milowe (zaprezentowane pod osią) jakie muszą zajść, by cały proces zakończył się sukcesem (kliknij w obrazek by go powiększyć):

Jak łatwo można zauważyć, etapów i kamieni milowych jest sporo, więc nic dziwnego, że wiele osób czuje się przytłoczonych całym procesem. Proces jest wieloetapowy, ale przeszły go już setki tysięcy osób, a zdecydowana większość z dobrym skutkiem w postaci własnego mieszkania i spłaconego kredytu. Zacznijmy więc od etapu pierwszego – przygotowania do kredytu.

Przygotowanie do kredytu

Jak przygotować się do kredytu? To pytanie zadaje sobie zdecydowanie zbyt niewielu przyszłych kredytobiorców, co czasem kończy się obniżoną zdolnością a nawet odmową udzielenia kredytu. Co więc należy zrobić by tego uniknąć? Najważniejsze czynności to:

Zgromadzenie środków na wkład własny i koszty około kredytowe.
Zgromadzenie poduszki finansowej na wydatki na przyszłe raty (powinniśmy odłożyć na min. 3 raty a najlepiej na 6).
Zadbanie o możliwie wysokie i stabilne dochody oraz zatrudnienie.
Sprawdzenie swojej historii w BIK (kliknij w link by zobaczyć jak to zrobić)
Obniżenie lub likwidacja (ta może trochę potrwać) limitów kart kredytowych i limitów zadłużeń w rachunku bankowym.
Likwidacja zobowiązań, które jesteśmy w stanie spłacić.
Zdobycie wiedzy na temat kredytów hipotecznych.
Przeprowadzenie testu raty.

Czym jest test raty?

Test raty to taka próba życia z kredytem hipotecznym „na sucho”. Polega on na odkładaniu przez 2 lub 3 miesiące równowartości przyszłej raty (by poznać jej przybliżoną wartość, skorzystaj z naszej porównywarki kredytów hipotecznych) na konto oszczędnościowe. Ma to na celu zasymulowanie wpływu raty na twój budżet i pokazanie jak zmieni się twój standard życia po zaciągnięciu kredytu. Jakie mogą być wyniki testu?

Jeżeli okaże się, że poziom życia obniżył się za bardzo – właśnie udało ci się uniknąć poważnego finansowego błędu. Być może z kredytem trzeba jeszcze poczekać, uzbierać większy wkład własny lub zdecydować się na tańszą nieruchomość.
Jeżeli wpływ takiej „raty” jest akceptowalny – to kredyt otrzymuje zielone światło a ty możesz działać dalej.

Niezależnie jednak od wyniku testu raty, kilka tysięcy zostanie w twojej kieszeni, a to zawsze się przyda 😊

Spotkanie wstępne z pośrednikiem hipotecznym

Proces kredytowy zaczyna się właśnie tutaj. Ekspert hipoteczny zada wiele pytań dotyczących oczekiwań, dochodów, wydatków czy sytuacji rodzinnej kredytobiorcy.

Kredytobiorca poznaje przebieg całego procesu kredytowego i otrzymuje sporą dawkę wiedzy o tym jak działa kredyt. Jest informowany o ryzykach, kosztach i decyzjach, które wiążą się z jego zaciągnięciem. Jeżeli pośrednik sam nie poruszy tych tematów, warto zapytać go o takie kwestie jak:

Na ile lat najlepiej zaciągnąć kredyt? Jak zmiana okresu kredytowania wpływa na ratę a jak na koszt całkowity kredytu hipotecznego?
Czym różni się oprocentowanie stałe od zmiennego?
Jak działają raty równe a jak malejące?
Czy korzystać z ofert promocyjnych i kupować produkty dodatkowe?
Jakie ubezpieczenia trzeba a jakie warto wybrać?
Jakie będą wszystkie koszty? Które z nich trzeba będzie ponieść na początku, a które co miesiąc?

Na pierwszym spotkaniu często pojawia się dużo nowych informacji. Dlatego jeśli masz dodatkowe pytania lub nie wszystko jest zupełnie jasne – skontaktuj się ze swoim pośrednikiem i poproś o dodatkowe spotkanie. To bardzo istotne byś już na tym wczesnym etapie miał/a budowała swoją świadomość w temacie produktu, z którego chcesz skorzystać.

Analiza zdolności kredytowej

Na bazie informacji zebranych na spotkaniu wstępnym, pośrednik dokona analizy twojej zdolności kredytowej oraz przedstawi maksymalne możliwe kwoty kredytu w przynajmniej kilku bankach. Jest to o tyle ważne, że zdolność kredytowa może różnić się między bankami nawet o kilkaset tysięcy złotych. Wynika to z różnych metod jej wyliczania stosowanych przez banki.

Swoją zdolność możesz orientacyjnie obliczyć także samodzielnie, korzystając z naszego kalkulatora zdolności kredytowej. Dokładną instrukcję jego obsługi znajdziesz w tym wpisie.

Przedstawienie ofert kredytowych

Jeżeli zdolność kredytowa jest wystarczająca, w następnym kroku pośrednik przedstawi Ci wachlarz ofert kredytowych aktualnie dostępnych na rynku wraz z ich porównaniem. Na tym etapie zwróć uwagę na takie elementy jak:

Wysokość oprocentowania
Prowizja i inne koszty początkowe (szczególnie wycena nieruchomości, ubezpieczenia płatne z góry)
Całkowity koszt kredytu
Okres kredytowania
Rodzaj oprocentowania i jego składowe
Wysokość raty i innych regularnych kosztów
Wysokość LtV
Wszystkie produkty dodatkowe i warunki jakie musisz spełnić by otrzymać promocyjne oprocentownanie

Twój pośrednik powinien wyjaśnić ci wszystkie powyższe terminy i pomóc w ich porównaniu.

Poszukiwanie odpowiedniej nieruchomości i jej analiza

Większość kredytobiorców cały proces zaczyna od odwiedzenia portali ogłoszeniowych w poszukiwaniu nieruchomości. Nic w tym dziwnego – jest to naturalny pierwszy krok. Jednak dopiero po poznaniu swojej zdolności kredytowej, wiemy czy będzie nas stać na nieruchomość którą sobie wybraliśmy. By zatem uniknąć rozczarowania, warto rozważyć wizytę u pośrednika jeszcze zanim wybierzemy się na przegląd nieruchomości dostępnych na rynku. Gdy to mamy już odhaczone, możemy rozpocząć poszukiwania. Szukać możemy na własną rękę lub skontaktować się z agencją nieruchomości, która za odpowiednią prowizją (zazwyczaj 1-4% ceny nieruchomości) nam w tym pomoże.

Oprócz obejrzenia wizualizacji lub samej nieruchomości, ważne jest by zapoznać się także z jej stanem prawnym. W przypadku rynku pierwotnego istnienie wad prawnych jest mało prawdopodobne (nieruchomość jest nowa). Warto jednak zapoznać się z dokumentacją inwestycji (prospekt informacyjny, standard deweloperski), treścią księgi wieczystej, jeśli taka już istnieje, a także wypisem i wyrysem ewidencji gruntów i budynków.

Wielu pośredników, w tym my, wspieramy klientów i na tym etapie. Posiadamy dostęp do niedostępnych publicznie branżowych portali ogłoszeniowych deweloperów dzięki czemu możemy sprawnie wyszukać i przedstawić oferty dopasowane do twoich potrzeb. Możemy też dla ciebie zweryfikować stan prawny nieruchomości i prześwietlić dewelopera.

Wybór nieruchomości

Finałem procesu poszukiwań jest znalezienie nieruchomości spełniającej twoje oczekiwania i wolnej od wszelkich wad prawnych. Mając taką nieruchomość, możemy przejść do podpisania umowy deweloperskiej lub rezerwacyjnej.

Analiza umowy i dewelopera

Zanim to jednak nastąpi, umowę należy dokładnie przeczytać i upewnić się, że wszystkie jej zapisy są dla nas zrozumiałe i akceptowalne. Uwagę warto zwrócić przede wszystkim na zapisy dotyczące opisu lokalu, ceny, harmonogramu płatności, terminów, kar umownych czy warunków odstąpienia. Należy też sprawdzić czy umowa jest zgodna z ustawą deweloperską – tutaj też można liczyć na wsparcie pośrednika.

Na rynku pierwotnym transakcje mają miejsce często jeszcze na etapie przysłowiowej „dziury w ziemi”. Z tego względu, podpisując umowę deweloperską lepiej upewnić się, że deweloper odpowiedzialny za inwestycję ma dobrą renomę i już kilka podobnych projektów za sobą. W tym celu warto odwiedzić jego stronę internetową oraz sprawdzić opinie dostępne w internecie. Jeśli jakieś inwestycje były wykonywane w naszej okolicy warto je odwiedzić.

Podpisanie umowy deweloperskiej (opcjonalnie rezerwacyjnej)

Gdy wszystko jest już zweryfikowane, można przejść do podpisania umowy deweloperskiej. Jest to zawierana w formie aktu notarialnego umowa między nabywcą a deweloperem, na mocy której deweloper zobowiązuje się do wybudowania nieruchomości, a następnie przeniesienia jej własności na klienta, po zapłaceniu przez niego ustalonej ceny.

Opcjonalnie, przed podpisaniem umowy deweloperskiej, można zdecydować się na umowę rezerwacyjną. Jej celem jest czasowe wyłączenie wybranej nieruchomości z oferty dewelopera, by dać nam dodatkowy czas do namysłu. Takie wyłączenie trwa zwykle kilka tygodni. Z podpisaniem umowy rezerwacyjnej wiąże się wniesienie tzw. opłaty rezerwacyjnej. Może ona wynosić maksymalnie 1% ceny i jest zaliczana do naszego wkładu własnego.

Gdy już mamy podpisaną umowę, następnym krokiem będzie zebranie pozostałych dokumentów wymaganych do wniosków kredytowych.

Skompletowanie dokumentów do wniosków kredytowych

Na tym etapie kompletujemy wszystkie niezbędne dokumenty do wniosku kredytowego, dzieląc je na trzy główne grupy:

dokumenty osobowe (dowody osobiste, akty małżeństwa i urodzenia dzieci, wniosek kredytowy i załączniki)
dokumenty dochodowe (zaświadczenie o zarobkach na druku banku, przelewy wynagrodzenia za ostatnie 3/6/12 miesięcy, wyciągi z rachunku, deklaracje PIT czy KPiR)
dokumenty nieruchomości (odpis z księgi wieczystej, umowa deweloperska, operat szacunkowy)

Każdy bank używa swoich własnych druków i może wymagać nieco innego zestawu dokumentów. Wypełnij je dokładnie pod okiem twojego pośrednika by uniknąć błędów lub braków. Jest to ważne, ponieważ każdy taki brak lub błąd trzeba będzie uzupełnić lub poprawić, co spowolni cały proces.

Złożenie wniosków kredytowych

W tym kroku pośrednik konfrontuje twoją sytuacje i potrzeby z aktualnie dostępnymi ofertami na rynku. Przedstawia Ci te najlepsze, w formie spersonalizowanych formularzy informacyjnych banków.

Po przeglądzie i wyborze ofert, przychodzi czas na złożenie wniosków kredytowych w min. 3 bankach. Zazwyczaj są to:

bank z najlepszą (czyli najtańszą) ofertą na rynku
bank, który oferuje najszybsze wydanie decyzji kredytowej
bank, w którym masz najwyższe szanse na otrzymanie pozytywnej decyzji kredytowej

Takie podejście łączy oszczędność z bezpieczeństwem całej transakcji.

Co do samych wniosków, potrafią one być długie i niezbyt intuicyjne, dlatego zwykle to pośrednik je wypełnia. Twoim zadaniem jest weryfikacja danych i podpis. Po podpisie wnioski wraz z załącznikami przekazywane są bezpośrednio do banków.

Oczekiwanie na decyzje kredytowe

Zgodnie z Ustawą banki mają 21 dni kalendarzowych na wydanie ostatecznej decyzji kredytowej po otrzymaniu kompletnego wniosku. Kompletność jest tutaj kluczowa, ponieważ każde uzupełnienie wniosku na nowo rozpoczyna 21-dniowy termin.

Ze względu na duże zainteresowanie kredytami hipotecznymi, czasem wydanie decyzji w 3 tygodnie nie jest możliwe. Z tego powodu, po wejściu w życie ustawy, by nie wydawać negatywnych decyzji tylko ze względu na brak czasu na ich weryfikację, niektóre z banków podzieliły proces na 2 etapy. Banki stosują różne nazewnictwo, my nazwiemy je po prostu etapem wstępnym i właściwym. W zależności od banku, na etap wstępny i właściwy składają się różne czynności. Może to być np. ocena scoringowa i finansowa kredytobiorcy na etapie wstępnym oraz analiza celu kredytowania i ocena nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie na etapie właściwym. Co istotne, to że banki dwuetapowe liczą 21-dniowy termin od złożenia wniosku właściwego.

Z naszego doświadczenia wynika, że najbezpieczniej jest przygotować się na około 1-4 tygodni oczekiwania na wydanie decyzji.

Otrzymanie decyzji kredytowych

Po okresie oczekiwania nadchodzi wreszcie wyczekiwana chwila – ostateczna decyzja o udzieleniu kredytu. Zawiera ona wszystkie kluczowe informacje dotyczące kredytu oraz projekt umowy kredytowej. Po wydaniu, decyzja jest wiążąca przez co najmniej 14 dni kalendarzowych od jej przekazania. Taki minimalny czas ustawodawca przewidział na namysł kredytobiorcy nad warunkami kredytowania.

Analiza otrzymanych decyzji oraz spełnienie warunków do podpisania umowy

Jeżeli udało się otrzymać więcej niż jedną pozytywną decyzję kredytową, to na tym etapie należy jeszcze raz porównać ze sobą warunki kredytowania i wybrać najlepszą ofertę. Nie powinno to zająć długo, ponieważ warunki z decyzji rzadko różnią się znacząco od tych z oferty, którą analizowaliśmy na początku procesu.

Czasem bank może postawić warunki, które należy spełnić przed podpisaniem umowy. Może to być np. dostarczenie umowy deweloperskiej (jeśli wcześniej podpisana była umowa rezerwacyjna). Należy je spełnić.

Podpisanie umowy kredytowej

Na tym etapie dochodzi do finalizacji całego procesu, czyli podpisania umowy kredytowej w oddziale wybranego banku. Dobrze by pośrednik towarzyszył Ci na tym spotkaniu, by rozwiać wszelkie wątpliwości.

Przed spotkaniem warto upewnić się, że wszystkie warunki do umowy zostały spełnione oraz, że nasz PESEL nie jest zastrzeżony (można tego dokonać tutaj). Należy wziąć ze sobą ważny i nie uszkodzony dokument tożsamości.

Spotkanie trwa zazwyczaj 1-2 godzin. Dochodzi na nim do podpisania umowy oraz ewentualnie, do spełnienia warunków z oferty promocyjnej (cross-sell) jak np. założenie konta czy zakup ubezpieczenia.

Spełnienie warunków do uruchomienia kredytu

W umowie kredytowej wymienione będą warunki, które należy spełnić przed złożeniem wniosku o uruchomienie kredytu. Najważniejszym z nich jest potwierdzenie wniesienia całości wkładu własnego na rachunek dewelopera. Na rynku pierwotnym będzie to także dostarczenie tzw. cesji do rachunku powierniczego podpisanej przez dewelopera.

Uruchomienie kredytu

Gdy wszystkie warunki będą już spełnione, możemy z czystym sumieniem składać wniosek o uruchomienie kredytu. Bank uruchamia kredyt hipoteczny, wypłacając pierwszą transzę bezpośrednio na rachunek powierniczy dewelopera. W ten oto sposób staliśmy się kredytobiorcami.

Jak możesz zobaczyć na schemacie, od pierwszego spotkania z pośrednikiem do wypłaty kredytu minęło12 tygodni, czyli równe 3 miesiące. Jest to czas oczekiwania na uruchomienie kredytu, na który dobrze jest się przygotować. W wielu przypadkach udaje się zamknąć cały proces już w 2 miesiące. Wiele zależy od tego jak długo przyjedzie czekać na decyzje kredytowe.

Oddanie nieruchomości do użytku i przeniesienie własności u notariusza

Elementem odróżniającym rynek pierwotny od rynku wtórnego jest przenoszenie własności nieruchomości dopiero po wypłacie kredytu. Następuje to w momencie, gdy budowa się zakończy a nieruchomość zostanie wyodrębniona i oddana do użytku. Dopiero wtedy, po weryfikacji lokalu, spisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego i usunięciu wszystkich usterek, podpisujemy akt notarialny przenoszący własność nieruchomości na nas. W tym momencie notariusz wnioskuje do sądu o założenie osobnej księgi wieczystej naszej nowej nieruchomości (jeśli takowa jeszcze nie istnieje) oraz o wpis pierwszego właściciela (czyli nas). Jest to też moment, w którym należy zawrzeć ubezpieczenie nieruchomości z cesją na bank.

Rozliczenie wykończenia oraz dostarczenie księgi wieczystej do banku

Jeżeli jednym z celów kredytowania było wykończenie nieruchomości, konieczne będzie jeszcze rozliczenie się z bankiem z wykorzystania środków pożyczonych na ten cel. Zazwyczaj zdjęcia będą wystarczające, bank może jednak poprosić o faktury, dlatego warto je zachować.

Ostatnim zadaniem będzie dostarczenie do banku księgi wieczystej naszej nieruchomości wraz z wpisem hipoteki banku. Tak oto dotarliśmy do końca procesu.

Zarządzanie kredytem/nadpłaty/refinansowania

Kredyt jest już zaciągnięty a ty możesz cieszyć się własną nieruchomością. Teraz pozostaje jedynie smutny obowiązek comiesięcznego regulowania swoich rat. Kredytobiorca nie zostaje z tym jednak sam. Chociaż pośrednicy nie spłacają rat za swoich klientów, to mogą uczynić spłatę kredytu nieco mniej bolesną 😊

Dobry pośrednik nie urywa kontaktu z klientem w momencie zawarcia umowy kredytowej. Nasza rola nie kończy się na etapie zaciągania kredytu, ale dopiero po spłacie ostatniej raty.

Pośrednik powinien pomóc ci w efektywnym zarządzaniu kredytem hipotecznym optymalizując spłatę poprzez nadpłaty częściowe lub całkowite. Warto jest zrozumieć wpływ nadpłat na koszt kredytu i przygotować z pośrednikiem plany nadpłat, tak by każdą złotówkę wykorzystać jak najefektywniej. Dzięki tej pracy wielu kredytobiorcom udaje się oszczędzić dziesiątki tysięcy złotych na kosztach odsetkowych.

Drugą czynnością, którą wykonuje pośrednik jest stałe monitorowanie rynku. Jeśli stopy procentowe spadają a oferty są coraz lepsze, klientom, którzy zdecydowali się na stałe oprocentowanie proponujemy refinansowanie na lepsze warunki. Z kolei gdy stopy procentowe rosną, informujemy o tym naszych klientów z kredytami o zmiennej stopie procentowej, tak by mogli w porę zareagować, przechodząc na oprocentowanie stałe.

Podsumowanie

Mam nadzieję, że lektura tego wpisu pomogła Ci uporządkować sobie w głowie przebieg procesu zakupu mieszkania z rynku pierwotnego na kredyt hipoteczny. Kroków jest sporo ale na niemal każdym z nich możesz liczyć na wsparcie doświadczonych ekspertów kredytowych.

Jeżeli pragniesz pogłębić swoją wiedzę, zapraszam Cię do zapoznania się z pozostałymi treściami na blogu, gdzie pochylam się nad poszczególnymi aspektami procesu.

Jeżeli natomiast potrzebujesz wsparcia w planowaniu, zaciąganiu lub zarządzaniu kredytem – odezwij się do nas a z chęcią ci w tym pomożemy.