Wkład własny przy kredycie hipotecznym – wszystko co musisz o nim wiedzieć

Wkład własny to jeden z kluczowych elementów kredytu hipotecznego, który bywa źródłem nieporozumień i kosztownych zaskoczeń. Ile naprawdę trzeba go mieć, co może nim być i jak ma się do tego cena, a jak wartość nieruchomości? W tym artykule wyjaśniamy, jak działa wkład własny, jak poprawnie go obliczyć i jak uniknąć dodatkowych kosztów związanych z niskim wkładem.

Z tego artykułu dowiesz się:
• Czym jest wkład własny?
• Jakie formy wkładu własnego akceptują banki?
• Czy jeśli posiadasz środki na 10% wkład własny lepiej jest zaciągnąć kredyt już teraz czy zaczekać do odłożenia 20%?
• Jak działa Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy – jedyny program oferujący kredyty hipoteczne bez wkładu własnego?
• Gdzie i kiedy należy wpłacić wkład własny?

Wkład własny – definicja

Wkład własny to środki, które ty jako kredytobiorca wnosisz przy zakupie nieruchomości czy budowie domu na kredyt. Na przykład, planując zakup nieruchomości za 700 000 zł i zaciągając kredyt na 560 000 zł, trzeba mieć 140 000 zł wkładu własnego. Zależność jest prosta – im większy wkład własny, tym mniejszy kredyt.

Wkład własny jest konieczny, ponieważ banki nie kredytują 100% ceny nieruchomości. Wymagają, by kredytobiorca z własnej kieszeni wyłożył minimum 10%, optymalnie 20%, a w niektórych przypadkach nawet większy procent ceny nieruchomości. Wszystko zależy od oceny ryzyka dokonywanej przez bank. Składają się na nią m.in.:

• rodzaj nieruchomości (jej typ, wielkość itd.)
• lokalizacja
• cena
• twoja zdolność kredytowa

Co może być wkładem własnym?

Choć wielu kredytobiorców nie zdaje sobie z tego sprawy, wkład własny może mieć wiele postaci. Podstawową i najpowszechniejszą jest oczywiście własna gotówka. Jednak poza nią, istnieje wiele innych form, w których można wnieść wkład własny. Są to np.:

• Darowizna (odpowiednio odokumentowana i zgłoszona do urzędu skarbowego wraz z odprowadzonym podatkiem, jeśli taki występuje)
• Działka, na której budujemy dom, o ile jest ona własnością kredytobiorcy i jest wolna od kredytu
• Wartość opłaconych prac budowlanych (przy budowie domu)
• Wartość zakupionych materiałów budowlanych (przy budowie domu)
• Hipoteka na innej nieruchomości będącej własnością kredytobiorcy i wolnej od kredytu, hipoteki czy służebności
• Środki zgromadzone na kontach IKE/IKZE
• Środki zgromadzone w ramach PPK
• Książeczka mieszkaniowa  
• Wpłacony wcześniej zadatek lub zaliczka

O ile gotówkę, zadatek, zaliczkę czy działkę za wkład uzna każdy bank, o tyle pozostałe elementy z listy mogą być akceptowane tylko przez niektóre z nich. Żaden z banków natomiast nie zgodzi się by środki na wkład własny pochodziły z kredytów lub pożyczek i to niezależnie czy udzielił je bank, zakład pracy czy ktoś z rodziny. Kredytobiorca deklaruje we wniosku kredytowym, że jego wkład własny nie pochodzi z tych źródeł. Ze względu na to ograniczenie, banki wymagają udokumentowania pochodzenia każdej formy wkładu.

Ile wkładu własnego muszę mieć? LtV a wkład własny

Dlaczego banki wymagają 10% lub 20% wkładu? By odpowiedzieć sobie na to pytanie musimy poznać koncept LtV, czyli Loan-to-Value. LtV to nic innego jak stosunek wysokości kredytu do wartości nieruchomości. Dla przykładu, jeśli bierzemy kredyt w wysokości 500 tys. zł na nieruchomość, która warta jest 700 tys. zł, LtV wyniesie:

500 000 / 700 000 = 71,4%

Dlaczego LtV jest takie ważne? Ponieważ zgodnie z rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego, dla kredytów hipotecznych stosunek loan-to-value (LtV):

• nie powinien przekraczać 80% wartości nieruchomości w momencie uruchomienia kredytu.
• Może wynosić do 90% wartości nieruchomości, jednak po przekroczeniu 80% wymagane jest dodatkowe zabezpieczenie. W praktyce występuje ono w formie podwyższonego oprocentowania kredytu (od +0,2 do nawet +1 pp.) do osiągnięcia 80% LtV a czasem w całym okresie kredytowania. Przekłada się to na wyższy koszt kredytu.

Co to oznacza dla wkładu własnego?

Oznacza to, że do zaciągnięcia kredytu potrzebne będą środki na poziomie minimum 10%, a najlepiej 20% ceny nieruchomości.

Od tej reguły istnieje jednak pewien wyjątek, a mianowicie sytuacja, gdy wartość nieruchomości jest mniejsza od ceny, jaką za nią płacimy. To zagadnienie jest często pomijane przy omawianiu tematu wkładu własnego a warto się mu przyjrzeć, by uniknąć niepotrzebnych zaskoczeń.

Co jeśli cena nieruchomości różni się od jej wartości z operatu?

Jak mogłeś/aś zauważyć, stosunek loan-to-value odnosi się do wartości nieruchomości. Wartość ta pochodzi z operatu szacunkowego wykonanego przez rzeczoznawcę. Wkład własny natomiast liczony jest jako procent ceny jaką płacimy za nieruchomość sprzedającemu.

Co jeśli cena nieruchomości różni się od wartości z operatu?

Może to wpływać na wysokość wkładu jaki będzie potrzebny. Omówmy 3 możliwe scenariusze na przykładach:

Przykład 1. Cena nieruchomości jest równa wartości z operatu szacunkowego:

Cena nieruchomości: 700 000 zł
Wartość z operatu: 700 000 zł

Chcemy uniknąć wyższego oprocentowania i zaciągnąć kredyt na 80% LtV.

W takiej sytuacji bank udzieli nam kredytu w wysokości:

80% * 700 000 zł = 560 000 zł

Wkład własny konieczny do realizacji transakcji wyniesie:

700 000 zł – 560 000 zł = 140 000 zł, czyli dokładnie 20% ceny lub wartości nieruchomości. Tutaj nie ma żadnych zaskoczeń.

Przykład 2. Cena nieruchomości jest wyższa od wartości z operatu szacunkowego:

Cena nieruchomości: 700 000 zł
Wartość z operatu: 660 000 zł

Ponownie chcemy uniknąć wyższego oprocentowania i zaciągnąć kredyt na 80% LtV.

Choć kupujemy nieruchomość za okrągłe 700 tys. zł, bank udzieli nam kredytu na 80% jej wartości, a zatem:

80% * 660 000 zł = 528 000 zł

Jeżeli chcemy uniknąć dodatkowych kosztów związanych z ubezpieczeniem niskiego wkładu, pozostałą część ceny będziemy musieli pokryć sami, przeznaczając na nią:

700 000 zł – 528 000 zł = 172 000 zł, czyli prawie 25% ceny nieruchomości (zamiast 20%).

Dodatkowe 32 tys. zł to kwota, która może odłożyć nasze kredytowe plany na przyszłość, dlatego warto znać wartość kupowanej przez nas nieruchomości jak najwcześniej.

Przykład 3. Cena nieruchomości jest niższa od wartości z operatu

Cena nieruchomości: 700 000 zł
Wartość z operatu: 750 000 zł

Trzymamy się tej samej zasady – chcemy 80% LtV. Czy skoro przy niżej wartości musieliśmy dopłacać to teraz bank wynagrodzi nas za znalezienie nieruchomości w okazyjnej cenie?

Co do zasady –niestety nie. W takiej sytuacji bank wybierze niższą kwotę z pary wartość/cena i udzieli nam:

80% * 700 000 zł = 560 000 zł

Wyższa wycena nieruchomości nie doprowadzi do obniżenia wkładu własnego. Podobnie jak w przykładzie pierwszym, wkład wyniesie 140 000 zł, czyli równe 20% ceny nieruchomości.

Podsumowując, przy założeniu że cena naszej nieruchomości jest niższa bądź równa jej wartości z operatu szacunkowego, nasz minimalny wkład wyniesie 10% a optymalny 20%. Jeżeli natomiast cena przewyższa wartość, należy przygotować się na większy wkład własny.

Mam oszczędności na 10% wkładu własnego. Wziąć kredyt teraz czy czekać do zgromadzenia 20%?

To pytanie często pada na spotkaniach z klientami. Bywa tak, że wymarzona nieruchomość jest już znaleziona i nie będzie na nas czekać. Trzeba działać szybko, no ale brakuje nieco środków do optymalnego wkładu więc koszty kredytu będą wyższe.

Co w takiej sytuacji robić?

Co do zasady, wpłata 20% wkładu własnego wydaje się być rozsądnym rozwiązaniem, ponieważ pozwala uniknąć dodatkowych kosztów. Czasem jednak, koszty te są na tyle małe, że nie ma sensu odkładać transakcji w czasie. Zobaczmy to przykładzie:

Wkłady własne dla naszych przykładowych mieszkań 40-metrowych będą więc rosnąć w tempie około 7-8,5 tys. zł rocznie. Co oznacza to dla nas jako kredytobiorców? Jeśli rocznie oszczędzamy w okolicach tych kwot (czyli 600-700 zł na miesiąc) to przy takich założeniach nie ma sensu czekać z kredytem – nie dogonimy rosnących cen nieruchomości.

Ile zatem powinniśmy odkładać co miesiąc by dozbierać z 10% do 20% wkładu? Poniższa tabela prezentuje miesięczne kwoty oszczędności, na które musimy być gotowi chcąc to osiągnąć w danym horyzoncie czasu. Ponownie, zakładamy 6% roczny wzrost ceny nieruchomości:

	1 rok	2 lata	3 lata	4 lata
Rynek pierwotny	5556 zł	3094 zł	2285 zł	1724 zł
Rynek wtórny	5345 zł	2976 zł	2198 zł	1658 zł

Kwoty robią wrażenie. Rzadko kto może pozwolić sobie na odkładanie 5 tys. zł w każdym miesiącu. W wielu przypadkach, chcąc podnieść swój wkład z 10% do 20% czekają nas 3 lub więcej dodatkowych lat odkładania. Tutaj należy zadać sobie pytanie, czy taki horyzont zakupu nieruchomości nam odpowiada oraz czy mamy w sobie takie pokłady finansowej dyscypliny.

Oczywiście, powyższy przykład jest jedynie poglądowy i ma wiele założeń, które mogą się nie sprawdzić lub zwyczajnie nie pasować do twojej konkretnej sytuacji. Jego celem nie jest przedstawienie jak najdokładniejszych wyliczeń ale pokazanie, że przy podejmowaniu decyzji o wysokości wkładu własnego jaki chcemy wpłacić, po prostu trzeba wziąć pod uwagę zarówno koszty związane z wyższym oprocentowaniem jak i tempo wzrostu cen nieruchomości, jakie ostatnio obserwujemy w Polsce.

Dopiero po uwzględnieniu tych dwóch czynników możemy z pewnością stwierdzić, co będzie dla nas najlepsze.

A co jeśli nie mam wkładu własnego?

Dobrze, a co jeśli aktualnie wymagane wartości wkładu własnego są dla nas zwyczajnie za wysokie i nie zanosi się by miało to ulec zmianie? Aktualnie istnieje tylko jedna możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego bez wkładu własnego – program Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy. RKM pozwala na zaciągnięcie kredytu z wkładem mniejszym niż 10%, a nawet bez żadnego wkładu. Program ma jednak szereg warunków. RKM to obszerny temat dlatego w szczegółach omówimy go w osobnym artykule. Tutaj natomiast przytoczymy tylko najważniejsze fakty.

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy – podstawowe informacje

W ramach programu całość lub część wkładu własnego jest zastępowana gwarancją Banku Gospodarstwa Krajowego. BGK nie przelewa jednak żadnych kwot na konto nasze ani sprzedającego, a jedynie gwarantuje, że w przypadku braku spłaty przez kredytobiorcę, sam spłaci część lub całość kredytu bankowi, który udzielił finansowania.

Gwarancja BGK może wynosić do 20% całkowitej kwoty wydatków jednak maksymalnie 100 tys. zł. Oznacza to, że bez żadnego wkładu własnego zakupić można nieruchomości do 500 tys. zł. Dla nieruchomości powyżej 500 tys. zł, BGK zagwarantuje 100 tys. zł a kredytobiorca będzie musiał pokryć pozostałą część wkładu z własnej kieszeni. Suma objętej gwarancją części wkładu oraz części pokrywanej z kieszeni kredytobiorcy nie może jednak wynieść więcej niż 200 tys zł. Przez ten limit, z RKM można skorzystać przy zakupie nieruchomości o cenie do 1 mln zł. Podział wkładu dla przykładowych cen nieruchomości prezentuje poniższa tabela:

Cena nieruchomości	Minimalny wkład przy RKM (20%)	Gwarancja BGK	Wkład kredytobiorcy
300 000 zł	60 000 zł	60 000 zł	0 zł
500 000 zł	100 000 zł	100 000 zł	0 zł
700 000 zł	140 000 zł	100 000 zł	40 000 zł
1 000 000 zł	200 000 zł	100 000 zł	100 000 zł

RKM gwarantuje wkład zarówno na zakup mieszkania jak i na budowę domu jednorodzinnego, łącznie z kosztami wykończenia.

By móc skorzystać z RKM należy spełniać szereg warunków. Dotyczą one zarówno kredytobiorcy jak i nieruchomości (w tym ceny metra kwadratowego). Ich pełen zakres dostępny jest na stronach Ministerstwa Rozwoju i Technologii lub BGK.

Gdzie wpłacić wkład własny?

Na koniec omówmy sobie kwestie techniczne – gdzie właściwie wpłacamy wkład własny? Otóż niezależnie czy kupujemy nowe mieszkanie od dewelopera czy używane z rynku wtórnego, wkład własny zawsze wpłacamy z naszego rachunku bezpośrednio na konto sprzedającego (a nie do banku). Udokumentowaniem wpłaty jest potwierdzenie przelewu na konto.

Przy budowie domu, wkład własny stanowią koszty budowy pokrywane z naszej kieszeni. Nie wpłaca się ich zatem na konto ale wydaje etapami, zgodnie z kosztorysem. W tym przypadku udokumentowaniem wniesienia wkładu będą zdjęcia z dowodami ukończonych prac lub (rzadziej) faktury czy rachunki za materiały irobociznę opłacone ze środków własnych.

Kiedy wpłacić wkład własny?

Pierwsza część wkładu własnego wnoszona jest na etapie umowy wstępnej ze sprzedającym w formie zaliczki lub zadatku.

Co do reszty, na rynku wtórnym wszystko zależy od tego jak dogadamy się ze sprzedającym. Najczęściej do wpłaty pozostałej części wkładu dochodzi przy podpisaniu aktu notarialnego przeniesienia własności.

Na rynku pierwotnym, gdy nieruchomość jest jeszcze w budowie, pozostałą część wkładu wpłacamy na rachunek powierniczy dewelopera jeszcze zanim bank uruchomi swoje transze kredytu. Niektóre banki ofertują możliwość finansowania naprzemiennego gdzie nasze wpłaty przeplatają się z wpłatami bankowymi. Jeżeli nieruchomość jest już oddana do użytku, wkład wpłacamy tak jak na rynku wtórnym tj. tuż przed aktem notarialnym.

Podsumowanie

Wiesz już czym jest wkład własny, jak go obliczyć, co może go stanowić oraz gdzie i kiedy należy go wpłacić. Mam nadzieję, że lektura tego wpisu rozwiała wszelkie niejasności w tym temacie. Jeśli jednak wciąż masz pytania związane z wkładem lub kredytem hipotecznym ogólne, zadaj je nam w komentarzach poniżej lub skontaktuj się z nami bezpośrednio a my postaramy się na nie odpowiedzieć jak najlepiej umiemy :).