Kredyt hipoteczny dla obcokrajowców – dodatkowe wymagania (2/3)

Miło mi powitać cię w drugiej części serii artykułów, w której omawiamy wszystko, co muszą wiedzieć obcokrajowcy starający się o kredyt hipoteczny w Polsce. W tej części skupimy się na wszystkich dodatkowych wymaganiach, które dotyczą cudzoziemców chcących zaciągnąć kredyt hipoteczny.

Z tego wpisu dowiesz się:
• Jakie dodatkowe warunki polskie banki stawiają obywatelom Unii a jakie obywatelom państw trzecich?
• Jakie są wymogi poszczególnych banków co do ważności karty pobytu?
• Jakie są podstawowe wymogi banków dla wszystkich kredytobiorców?

Jeżeli nie czytałeś pierwszej części naszej serii, zapraszam Cię do niej. Znajdziesz ją tutaj. Opisałem w niej podstawowe informacje na temat kredytów hipotecznych dostępnych w Polsce oraz najważniejsze decyzje jakie musi podjąć każdy kredytobiorca. Tymczasem przejdźmy do kwestii kluczowej dla cudzoziemców – dodatkowych wymagań jakie muszą spełnić.

Wymagania dla obcokrajowców zaciągających kredyt hipotecznego w Polsce

Zacznijmy od przypomnienia, że co do zasady, obcokrajowiec może w Polsce uzyskać kredyt na dokładnie takich samych warunkach co Polak. Zdecydowana większość banków nie dyskryminuje ze względu na pochodzenie a aktualnie tylko jeden bank nie udziela kredytów obcokrajowcom. Cała reszta rynku jest otwarta na cudzoziemców, co zapewnia dostęp do szerokiej i konkurencyjnej gamy ofert.

Choć sama oferta nie różni się znacząco, istnieją jednak pewne dodatkowe formalności, które muszą zostać dopełnione, by polski bank był skłonny udzielić kredytu hipotecznego cudzoziemcowi. Przyjrzyjmy się im.

Karta pobytu lub zaświadczenie o zrejestrowaniu pobytu obywatela UE

Podstawową kwestią o jaką bank zapyta obcokrajowca starającego się o kredyt hipoteczny jest potwierdzenie legalności pobytu:

• Dla obywateli państw UE, Islandii, Liechtensteinu, Norwegii oraz Szwajcarii będzie to zaświadczenie o zrejestrowaniu pobytu obywatela UE.
• Dla obywateli wszystkich pozostałych państw będzie to karta pobytu.

W przypadku karty pobytu dla banków istotny jest także jej termin ważności. Termin ten jest podany z przodu karty i zależy od rodzaju wydanego zezwolenia na pobyt. Najczęściej będzie to:

• Zezwolenie na pobyt czasowy (termin ważności od 3 miesięcy do 3 lat)
• Zezwolenie na pobyt stały (ważne na 10 lat)

Wymogi banków co terminu ważności karty pobytu różnią się. Niektóre wymagają by karta była ważna na moment złożenia wniosku kredytowego a inne na 12 miesięcy do przodu. Dla twojej wygody, zebrałem wymogi co do terminu ważności karty pobytu z 10 ogólnokrajowych banków w tabeli poniżej:

Bank	Minimalny termin ważności karty pobytu od momentu złożenia wniosku kredytowego:
Santander Bank	Ważna na moment złożenia wniosku
Pekao S.A.	Ustalane indywidualnie (zazwyczaj jak w Santander Bank)
BNP Paribas	3 miesiące
Alior Bank	6 miesięcy
mBank	Dla nieruchomości w budowie kupowanych od dewelopera: 6 miesięcy od przeniesienia własności w formie aktu notarialnego (po zakończeniu budowy) Dla pozostałych kredytów i pożyczek: 6 miesięcy od daty złożenia wniosku
ING Bank Śląski	12 miesięcy
Bank Millennium	12 miesięcy
PKO BP	tylko karta stałego pobytu
Citi Handlowy	tylko karta stałego pobytu
BPS	tylko karta stałego pobytu
BOŚ Bank	tylko karta stałego pobytu

Jak widzisz, choć kredyt hipoteczny jest możliwy do uzyskania nawet z kartą pobytu ważną tylko na dzień składania wniosku, to by zapewnić sobie konkurencyjną ofertę i zwiększyć szanse na kredyt dobrze by była ona ważna na minimum pół roku do przodu.

W przypadku posiadaczy zaświadczenia o zrejestrowaniu pobytu obywatela UE termin ważności nie ma znaczenia.

Paszport

Jest to podstawowy dokument tożsamości, o który zapyta bank. Musi być ważny i nieuszkodzony.

Numer PESEL

Banki wymagają numeru PESEL od każdego kredytobiorcy. Obcokrajowcom jest on nadawany automatycznie przy zgłoszeniu wniosku o zezwolenie na pobyt czasowy. W większości przypadków PESEL będzie widoczny na karcie pobytu. Jeśli go tam nie ma, konieczne będzie dostarczenie dokumentu potwierdzającego jego nadanie.

Adres zameldowania

Większość banków nie wymaga adresu zameldowania. Te z nich, które to robią akceptują zameldowanie czasowe (np. na okres umowy najmu nieruchomości).

Zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca

Zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca jest wymagane tylko w niektórych przypadkach. Dotyczy ono jedynie obywateli państw trzecich (spoza UE, Islandii, Liechtensteinu, Norwegii oraz Szwajcarii). Konieczne jest jedynie przy:

• Zakupie nieruchomości gruntowej (np. domu wolnostojącego lub działki, przy czym domy szeregowe traktowane są zazwyczaj jako lokale i nie wymagają zezwolenia)
• Zakupie udziału w nieruchomości gruntowej (np. drodze dojazdowej)
• Zakupie nieruchomości znajdującej się w strefie nadgranicznej 

We wszystkich pozostałych przypadkach takich jak np. zakup mieszkania od dewelopera lub z rynku wtórnego, zezwolenie nie jest wymagane.

Od obowiązku uzyskania zezwolenia istnieje także wiele wyłączeń. Do najważniejszych z nich należą sytuacje, w których obywatel państwa trzeciego:

• mieszka w Polsce co najmniej 5 lat od uzyskania zezwolenia na pobyt stały
• mieszka w Polsce co najmniej 2 lata od uzyskania zezwolenia na pobyt stały oraz posiada wspólność majątkową z żoną/mężem, która/y posiada Polskie obywatelstwo

Jak widzisz, zezwolenie jest potrzebne raczej rzadko. Warto to jednak zweryfikować już na etapie wyboru nieruchomości, ponieważ jego uzyskanie może potrwać kilka miesięcy i nie jest pewne.

Szczególnie w przypadku zakupu lokali w domach szeregowych od dewelopera warto upewnić się, czy wraz z nieruchomością kupuję się udział w gruncie (zezwolenie wymagane) czy jedynie jej służebność (zezwolenie nie wymagane). Weryfikację tej kwestii możesz przeprowadzić u dewelopera lub notariusza. W twoim imieniu może to zrobić także pośrednik kredytowy. 

Więcej informacji na temat zezwolenia na zakup nieruchomości dla cudzoziemców znajdziesz na tej stronie rządowej.

Dodatkowe wymagania przy kredycie hipotecznym dla obywateli Rosji, Białorusi oraz państw objętych konfliktem/sankcjami

Spełnienie wymienionych powyżej wymogów będzie wystarczające w przypadku zdecydowanej większości obcokrajowców. Jeśli jednak jesteś obywatelem Rosji, Białorusi lub innego państwa podwyższonego ryzyka (np. objętego konfliktem lub sankcjami), bank może poprosić o dodatkowe dokumenty.

Zazwyczaj bank będzie wymagał udokumentowania źródła posiadanego majątku oraz dochodów. Konieczne może okazać się też przedstawienie umowy o pracę zamiast samego zaświadczenia o jej posiadaniu.

Dodatkowo, banki mogą postawić surowsze warunki udzielania kredytu jak np. wyższy wkład własny, obniżona zdolność kredytowa czy dłuższy termin ważności karty pobytu.

Czy te dodatkowe wymagania i ograniczenia przekreślają szansę na kredyt? Z praktyki wiemy że nie. Choć otrzymanie kredytu hipotecznego niewątpliwie jest trudniejsze, przez lata pracy z klientami wobec których polskie banki są szczególnie ostrożne, udało nam się uzyskać wiele pozytywnych decyzji kredytowych. 

Wymagania dotyczące wszystkich kredytobiorców

Znasz już wszystkie dodatkowe wymagania jakie polskie banki stosują wobec obcokrajowców. Poza nimi, zastosowanie mają także te standardowe, które dotyczą wszystkich kredytobiorców. Różnią się one w zależności od źródeł dochodu oraz typu nieruchomości.

Dokumenty podstawowe

• Dokument potwierdzający tożsamość (lub dwóch)
• wniosek kredytowy wraz z załącznikami

Dokumenty dochodowe (w zależności od formy zatrudnienia):

Umowa o pracę:

• Zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach (na druku banku lub uniwersalnym)
• Wyciągi z rachunku bankowego z ostatnich 3–6 miesięcy (z wpływami wynagrodzenia)
• PIT za ostatni rok

Umowa zlecenie / o dzieło:

• Kopie umów z ostatnich 12 miesięcy
• Potwierdzenia wpływów na konto
• PIT z ostatniego roku

Działalność gospodarcza:

• PIT za ostatni rok (lub dwa lata, zależnie od banku)
• Księga przychodów i rozchodów / ewidencja przychodów za bieżący rok
• Zaświadczenia z ZUS i US o niezaleganiu z płatnościami
• Wyciągi z konta firmowego

Dokumenty dotyczące nieruchomości:

Zakup z rynku pierwotnego:

• Umowa deweloperska lub rezerwacyjna
• Prospekt informacyjny
• Operat szacunkowy
• Odpis z KRS dewelopera
• Pozwolenie na budowę
• Rzut lokalu / plan mieszkania
• Harmonogram płatności

Zakup z rynku wtórnego:

• Umowa przedwstępna
• Operat szacunkowy
• Odpis z księgi wieczystej nieruchomości
• Wypis z rejestru gruntów

Budowa domu:

• Projekt budowlany
• Pozwolenie na budowę lub zgłoszenie budowy
• Kosztorys budowy
• Dokument potwierdzający prawo do działki (np. akt notarialny, KW)

Podsumowanie

Jak widzisz, choć banki stawiają dodatkowe wymagania przed obcokrajowcami, ich lista wcale nie jest długa. W zdecydowanej większości przypadków wszystko sprowadza się do jednego pytania: jak długo ważna jest twoja karta pobytu? Dlatego jeśli jesteś jej posiadaczem i planujesz zakup nieruchomości na kredyt w Polsce – sprawdź jej ważność już teraz, by wiedzieć na czym stoisz.

Znasz już wszystkie dokumenty które będą ci potrzebne do rozpoczęcia procesu kredytowego. Teraz możemy przejść do tego, jak ten proces będzie wyglądał. Zapraszam cię do części trzeciej naszej serii wpisów o kredycie hipotecznym dla obcokrajowców, gdzie krok po kroku przedstawiam przebieg zakupu nieruchomości na kredyt.