Kredyt hipoteczny dla obcokrajowców – podstawowe informacje (1/3)

W ostatnich latach, dzięki wyjątkowemu sukcesowi gospodarczemu, Polska stała się popularną destynacją dla wielu obcokrajowców szukających nowego miejsca do życia. Według najnowszych danych (2025) w Polsce mieszka już ponad milion cudzoziemców, a liczba ta rośnie z roku na rok. Coraz większa część expatów z czasem rozważa zakup nieruchomości i osiedlenie się tutaj na stałe. W takich przypadkach konieczne może okazać się zaciągnięcie kredytu hipotecznego, co w oczach wielu obcokrajowców stanowi spore wyzwanie.

Z tego wpisu dowiesz się:
• Czy obcokrajowiec może uzyskać kredyt hipoteczny w Polsce?
• Co można sfinansować kredytem hipotecznym?
• Jakie decyzje musi podjąć każdy kredytobiorca?
• Z jakimi kosztami wiąże się zaciągnięcie kredytu hipotecznego?

Od wielu lat pomagamy obcokrajowcom osiągnąć ich mieszkaniowe cele. Dzisiaj zdecydowaliśmy się podzielić zdobytą przez lata wiedzą. W tej krótkiej, trzyczęściowej serii wpisów przedstawiamy wszystkie najważniejsze informacje o kredycie hipotecznym dla obcokrajowców:

• W tej części omawiamy dostępne kredyty, ich najważniejsze cechy oraz decyzje jakie podjąć musi każdy kredytobiorca.
• W części drugiej przedstawimy wszystkie dodatkowe wymagania jakie polskie banki stawiają przed osobami nie posiadającymi polskiego obywatelstwa przy zaciąganiu kredytu.
• W części trzeciej natomiast przygotowaliśmy przejrzysty proces zaciągania kredytu krok po kroku, od pomysłu na zakup nieruchomości aż do otrzymania kluczy (a nawet dalej 😊).

Zacznijmy jednak od podstawowego pytania: czy obcokrajowiec w ogóle może w uzyskać kredyt hipoteczny w Polsce?

Czy obcokrajowiec może uzyskać kredyt hipoteczny w Polsce?

Jak się pewnie domyślasz, odpowiedź oczywiście brzmi tak! Przeprowadziliśmy już dziesiątki obcokrajowców przez proces ubiegania się o kredyt hipoteczny w Polsce. Aktualnie zdecydowana większość banków w Polsce udziela kredytów obcokrajowcom. Choć istnieją pewne różnice w wymaganiach stawianych przed obcokrajowcami a obywatelami Polski, to większość warunków jest dokładnie taka sama. Dlatego jeśli jesteś obcokrajowcem, przebywasz w Polsce legalnie, pracujesz tutaj lub prowadzisz firmę, to otrzymanie kredytu hipotecznego nie powinno stanowić dla ciebie problemu.

Przed jego zaciągnięciem, ważne jest jednak byś zapoznał się z charakterystyką polskiego rynku kredytów hipotecznych i dostępnych na nim produktów. Tylko wtedy będziesz mógł podjąć świadomą i bezpieczną decyzję. Pomoże ci to również zaoszczędzić wiele pieniędzy, ponieważ różnica w kosztach kredytu hipotecznego w Polsce może wynosić kilkadziesiąt, a czasem nawet kilkaset tysięcy złotych w zależności od banku i oferty jaką wybierzesz.

Rynek hipoteczny w Polsce – podstawowe informacje

Zgodnie z Polskim prawem, kredyt hipoteczny to umowa w ramach której kredytodawca udziela konsumentowi kredytu zabezpieczonego hipoteką przeznaczonego na sfinansowanie nabycia prawa własności do nieruchomości. Najprościej mówiąc, kredytobiorca otrzymuje środki od banku a w razie gdyby nie spłacał kredytu na czas, bank może zająć jego nieruchomość.

Co można sfinansować kredytem hipotecznym?

W Polsce występuje kilka rodzajów kredytów, które moglibyśmy nazwać kredytami hipotecznymi. Oto one:

• Kredyt mieszkaniowy – to ten, który najczęściej mamy na myśli, mówiąc o kredycie hipotecznym. Jest to kredyt celowy co znaczy, że jego kwota musi zostać przeznaczona na cele mieszkaniowe takie jak:
  • zakup mieszkania,
  • zakup działki,
  • zakup/budowa domu,
  • wykończenie, remont, modernizacja

Kredytem mieszkaniowym można finansować zakupy nieruchomości z rynku pierwotnego jak i wtórnego. W przypadku kredytu mieszkaniowego bank może zabezpieczyć się hipoteką na nieruchomości kredytowanej (np. na mieszkaniu, które chcemy kupić ze środków pozyskanych z kredytu) lub innej nieruchomości, która jest już w naszym posiadaniu (co ważne – musi to być nieruchomość znajdująca się na terytorium Polski). Kredyt mieszkaniowy dokładniej opiszemy w następnych punktach, a tymczasem zobaczmy jakie inne rodzaje kredytu są dostępne w Polsce.  

• Pożyczka hipoteczna – w odróżnieniu od kredytu mieszkaniowego środki z pożyczki hipotecznej mogą być przeznaczone na cel dowolny (np. zakup samochodu, wakacje itd.). Zabezpieczeniem wciąż musi być nieruchomość, która jest już w naszym posiadaniu.

• Refinansowanie kredytu – wielu kredytobiorców nie zdaje sobie z tego sprawy, ale po zaciągnięciu kredytu hipotecznego, nie jesteśmy skazani na relację z tym samym bankiem aż do spłaty ostatniej raty. Jest wręcz przeciwnie! Jeśli warunki na rynku kredytów hipotecznych uległy poprawie możemy zdecydować się na przeniesienie kredytu do innego banku, na lepszych warunkach. Zaciąga się wtedy nowy kredyt na spłatę starego a proces ten nazywa się refinansowaniem. Można w ten sposób obniżyć ratę, oprocentowanie i zaoszczędzić dziesiątki a czasem nawet setki tysięcy złotych na odsetkach.

• Kredyt konsolidacyjny – jego celem jest połączenie kilku istniejących zobowiązań w jeden kredyt – z niższą miesięczną ratą, mniejszą ilością wymaganych produktów dodatkowych ale dłuższym okresem spłaty i co za tym idzie, wyższym kosztem całkowitym. Skonsolidować można m.in. kredyty hipoteczne, gotówkowe, leasingi czy długi z kart kredytowych.

Kredyt mieszkaniowy dla obcokrajowców – najważniejsze informacje

Wróćmy teraz do najważniejszych – kredytów mieszkaniowych. Te udzielane w Polsce różnią się nieco od tych dostępnych w innych krajach. Poniżej przedstawiamy podstawowe informacje na ich temat i opisujemy wybory przed jakimi stanie każdy starający się o kredyt.

Zdolność kredytowa

• Posiadanie odpowiedniej zdolności kredytowej to podstawowy warunek udzielenia kredytu hipotecznego przez bank. Jej posiadanie jest wymagane zawsze.
• Na zdolność kredytową składają się takie czynniki jak twoje dochody, koszty życia, zobowiązania czy inne czynniki niefinansowe (wiek czy parametry kredytu)
• Dla obcokrajowców szczególnie istotne jest by ich dochody były denominowane w polskim złotym (zł, PLN) i trafiały na konto polskiego banku.
• Podczas weryfikacji zdolności kredytowej bank zawsze sprawdza historię spłaty zobowiązań w Polskiej bazie BIK. W przypadku obcokrajowca bank może uzyskać dostęp do historii kredytowej jeszcze sprzed przyjazdu do Polski. Jest tak np. w przypadku obywateli Ukrainy, Rosji czy Białorusi.
• Na naszej stronie dostępny jest kalkulator zdolności kredytowej, który da ci pogląd jakiej kwoty kredytu możesz się spodziewać. Zachęcamy do skorzystania z niego. Pamiętaj jednak, że wynik z kalkulatora jest oparty na ograniczonej liczbie danych i dlatego jest tylko poglądowy. Zdolność może zmieniać się w czasie oraz różnić między bankami. Po otrzymanie indywidualnej i precyzyjnej weryfikacji zdolności zapraszamy do kontaktu z nami. 
• Więcej na temat zdolności kredytowej dowiesz się z naszego dedykowanego wpisu dostępnego również po angielsku.

Wkład własny i LTV (loan-to-value)

• By ograniczyć ryzyko, banki co do zasady nie udzielają kredytów na 100% wartości nieruchomości. Wkład własny to środki, które ty jako kredytobiorca będziesz musiał zaangażować w transakcję z własnej kieszeni.
• Maksymalny stosunek wysokości kredytu do wartości kupowanej nieruchomości czyli tzw. loan-to-value (LTV) może wynosić 80-90% (w zależności od banku). Tym samym, wysokość wkładu własnego, czyli twoich własnych środków na zakup nieruchomości, musi stanowićminimum 10-20% wartości nieruchomości z wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę. Od tej reguły istnieją wyjątki, które stanowią programy rządowe z gwarancją wkładu własnego. Obcokrajowcy także mogą z nich skorzystać, choć muszą spełnić szereg warunków.
• Zwróć uwagę, że mówimy tutaj o wartości nieruchomości a nie jej cenie. To ona liczy się dla banku. Jeśli wartość nieruchomości okaże się niższa od ceny jaką za nią zapłacisz, będziesz zmuszony zaangażować więcej swoich własnych środków w jej zakup. 
• Przy wkładzie własnym poniżej 20%, bank zastosuje tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu, najczęściej w formie podwyżki oprocentowania (aktualnie o dodatkowe 0,2 do 1,0 pp.), co zwiększy całkowity koszt kredytu.
• Choć nie zdarza się to zbyt często, bank może wymagać wyższego wkładu własnego w zależności od kredytowej nieruchomości, czy wysokości kredytu.
• O wkładzie własnym także istnieje osobny wpis. Znajdziesz go tutaj.

Rodzaje oprocentowania: okresowo stałe i zmienne

• W Polsce dostępne są dwa rodzaje oprocentowania kredytu: okresowo stałe oraz zmienne:
  • Oprocentowanie okresowo stałe: Zamraża oprocentowanie kredytu chroniąc kredytobiorcę przed zmiennością stóp procentowych przez pewien okres – najczęściej 5 lat. Po tym okresie istnieje możliwość ponownego zamrożenia oprocentowania na aktualnie panujących warunkach rynkowych lub przejścia na oprocentowanie zmienne.
  • Oprocentowanie zmienne: Składa się ze stopy referencyjnej WIBOR i marży banku. Marża banku jest stała podczas gdy WIBOR się zmienia, głównie na skutek decyzji banku centralnego. Wraz ze zmianami WIBOR zmienia się wysokość odsetek jakie kredytobiorca jest winny bankowi. To z kolei wpływa na wysokość miesięcznej raty.
• Niestety, na koniec 2025 roku, w Polsce nie ma żadnej oferty kredytu hipotecznego z oprocentowaniem stałym w całym okresie kredytowania.
• Oprocentowanie okresowo stałe jest zazwyczaj nieco wyższe od oprocentowania zmiennego. Jest tak, ponieważ przy zamrożeniu oprocentowania, to bank ponosi ryzyko zmian stóp procentowych więc wymaga za to dodatkowego wynagrodzenia.
• Uwaga! W okresie trwania oprocentowania stałego nie można przejść na oprocentowanie zmienne. Można jednak refinansować kredyt i uzyskać niższe oprocentowanie stałe w innym banku.
• Jakie oprocentowanie wybrać? To trudne pytanie, na które nie ma jednej dobrej odpowiedzi. Wkrótce pochylimy się nad tym problemem w jednym z naszych wpisów.

Rodzaje rat: równe i malejące

Zarówno raty równe jak i malejące składają się z części kapitałowej i odsetkowej. Część kapitałowa jest odejmowana od salda naszego kredytu. Część odsetkowa to wynagrodzenie banku za pożyczenie nam pieniędzy.

Przykład:

Załóżmy, że do spłaty pozostało nam 400 000 PLN kredytu, a nasza rata wynosi 2500 PLN.

Na ratę składają się
część kapitałowa = 500 PLN (odejmowana od salda kredytu)
część odsetkowa = 2000 PLN (wynagrodzenie banku)

Po spłacie raty, do spłaty pozostanie nam jeszcze 400 000 – 500 = 399 500 PLN kwoty kredytu. 2000 zł nie obniża salda naszego zadłużenia.

Czym różnią się od siebie raty równe i malejące?

• Raty równe: Każda z rat równych ma tę samą wysokość*. Część kapitałowa jest początkowo niższa niż przy ratach malejących. Wraz z czasem udział kapitału rośnie a kwota odsetek maleje o tę samą wartość. 
• Raty malejące: W ratach malejących udział części kapitałowej jest stały w każdej racie. Wysokość raty spada razem z odsetkami jakie płacimy od malejącego długu.

Jak wygląda to w praktyce? Dla kredytu w wysokości 400 tys zł, zaciągniętego na 30 lat, z oprocentowaniem 6% raty wynoszą:

• Rata równa: 2398,20 zł
• Pierwsza rata malejąca: 3111,11 zł

Jak raty będą kształtować się w czasie?

Jak widzisz, raty malejące są na początku wyższe od rat równych. Z czasem jednak ich wysokość maleje, aż spadnie poniżej rat równych. Raty równe zaczynają od niższego poziomu, na którym utrzymują się przez cały okres kredytowania*.

Jakie raty wybrać? W dzisiejszych okolicznościach rynkowych, wszystkim naszym klientom polecamy korzystanie z rat równych połączone z dobrze dobraną strategią nadpłat kredytu.

*Wysokość rat równych nie zmienia się ze względu na metodykę ich wyznaczania. Może jednak ulec zmianie przy zmianie stopy WIBOR, jeśli wybraliśmy oprocentowanie zmienne. Wzrost WIBOR oznacza wzrost odsetek a tym samym wzrost wysokości raty.

Oferty kredytów hipotecznych: standardowe oraz cross-sell

• Większość banków posiada 2 kategorie ofert kredytu hipotecznego dla kredytobiorców: standardowe oraz promocyjne (tzw. cross-sell)
• Warianty promocyjne wymagają od klienta pewnych działań (np. comiesięczne zasilanie konta ustaloną kwotą, wykonywanie pewnej liczby transakcji kartą w miesiącu) lub zakupu produktów dodatkowych (najczęściej ubezpieczenia lub karty kredytowe).
• Warto zainteresować się wariantami promocyjnymi ponieważ mogą one obniżyć marże naszego kredytu redukując jego całkowity koszt. Zawsze trzeba jednak skalkulować czy wybór danego produktu rzeczywiście jest opłacalny.

Koszty związane z zaciągnięciem kredytu hipotecznego

Kupując nieruchomość na kredyt hipoteczny musisz przygotować się na szereg kosztów dodatkowych, związanych z jego zaciągnięciem. Z naszego doświadczenia wynika, że poza gotówką na wkład własny, warto przygotować dodatkowe środki w następującej wysokości:

Rodzaj kupowanej nieruchomości:	Dodatkowe środki:
Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym	1-4% od ceny nieruchomości
Zakup nieruchomości na rynku wtórnym	3-6% od ceny nieruchomości

Nie są to małe sumy. Co się na nie składa?

• Prowizja za udzielenie kredytu (0-2% kwoty kredytu)
• Prowizja pośrednika nieruchomości (0-4% ceny nieruchomości)
• Opłata za wycenę nieruchomości (400 – 1000 PLN)
• Składki na obowiązkowe ubezpieczenia na życie, nieruchomości, czy od utraty pracy (płacone miesięcznie – zazwyczaj 100-300 PLN lub płacone jednorazowo – zazwyczaj kilka tysięcy PLN)
• Koszty produktów dodatkowych tzw. cross-sell (w zależności od wybranych produktów)
• Koszty notarialne (kilka tysięcy PLN)
• Koszty sądowe (kilkaset PLN)
• Podatki (np. PCC, od wpisu hipoteki) (kilkaset PLN)

Podsumowanie

Podjęcia decyzji o zakupie nieruchomości w Polsce to świetny wybór. By jednak cieszyć się swoim nowym domem należy go mądrze sfinansować. Dobre przygotowanie pozwala uniknąć błędów i zaoszczędzić nawet dziesiątki tysięcy złotych.

Po lekturze tego wpisu znasz już podstawy. Teraz zapraszam Cię do części drugiej, gdzie opowiem o wszystkich dodatkowych wymaganiach jakie polskie banki stawiają przed obcokrajowcami starającymi się o kredyt hipoteczny w Polsce.

Jeśli planujesz zakup mieszkania w Polsce i masz jakiekolwiek pytania do procesu, skontaktuj się z nami – a my dołożymy wszelkich starań by Ci na nie odpowiedzieć.